2024年，樓市將有5個(gè)確定趨勢(shì)！

多年之后回頭來(lái)看，2023年，一定是地產(chǎn)行業(yè)，非常重要的一年。因?yàn)?，這一年發(fā)生的歷史性轉(zhuǎn)變，太多了。

市場(chǎng)層面上，疫情結(jié)束之后，還原出來(lái)的真實(shí)購(gòu)買力的萎縮，讓大部分人對(duì)房產(chǎn)的信仰，產(chǎn)生了深刻的動(dòng)搖。

政策層面上，各個(gè)維度的新政策、新舉措，高頻出臺(tái)。

圍繞土地、投資、產(chǎn)品、銷售各個(gè)方面的政策，都發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，勾勒出了一個(gè)和過(guò)去完全不同的行業(yè)全景圖。

可以說(shuō)，從今年開(kāi)始，房地產(chǎn)才是真正的進(jìn)入了下半場(chǎng)。

在年關(guān)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，明源君也盤點(diǎn)了今年最重要的5個(gè)趨勢(shì)，這些趨勢(shì)無(wú)疑都將深刻改變行業(yè)的未來(lái)。

「大資管」加速

變革的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)

今年，助推地產(chǎn)行業(yè)從大開(kāi)發(fā)走向大資管的政策，相當(dāng)密集?；旧显谧≌?、商業(yè)、租賃各個(gè)領(lǐng)域，都有了關(guān)鍵性的突破。首先，是大大加強(qiáng)了對(duì)租賃住房和住宅產(chǎn)品投資的金融支持。3月20號(hào)，證監(jiān)會(huì)宣布開(kāi)啟不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)，把住宅也納入了投資范圍，包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房。

并且，不動(dòng)產(chǎn)私募基金20%的部分可以由自然人投資，相當(dāng)于開(kāi)放了過(guò)去限制性的投資主體入場(chǎng)，機(jī)構(gòu)和個(gè)人可以通過(guò)私募基金的方式，合理地持有投資房產(chǎn)，同時(shí)免除房產(chǎn)稅開(kāi)征的顧慮。

針對(duì)租賃住房，3月24日，央行和銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)布了住房租賃“金融 17 條”。

從建設(shè)、購(gòu)買、運(yùn)營(yíng)、退出全方位，一攬子給長(zhǎng)租公寓企業(yè)的投資，掃除了所有障礙。 對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)的信貸支持，已經(jīng)超過(guò)以往對(duì)居民住房貸款的支持力度。

同時(shí)，也允許租賃企業(yè)發(fā)債，和進(jìn)行資產(chǎn)證券化。也就是將保租房REITs的范圍，擴(kuò)容到了市場(chǎng)化租賃住房領(lǐng)域。

其次，是將公募REITs范圍首次拓寬到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

3月底，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的“236號(hào)文”，將公募REITs拓展到了百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。 僅僅8個(gè)月后，首批申報(bào)的華潤(rùn)青島萬(wàn)象城、萬(wàn)科印力西溪印象城、金茂長(zhǎng)沙覽秀城等商業(yè)資產(chǎn)公募REIT，就已經(jīng)正式獲批發(fā)行。

公募RIETs擴(kuò)容到商業(yè)地產(chǎn)和市場(chǎng)化住宅租賃領(lǐng)域，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)邁出實(shí)質(zhì)性的一步，開(kāi)始與全球REITs市場(chǎng)對(duì)齊。

這不僅為開(kāi)發(fā)商融資打開(kāi)了巨大的想象空間，也意味著地產(chǎn)行業(yè)「運(yùn)營(yíng)時(shí)代」已經(jīng)正式到來(lái)。 地產(chǎn)行業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)邏輯，將發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。

「住房雙軌制」成型

二次房改成未來(lái)發(fā)展主線

這兩年，明源君一直在強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)，正處于新、舊模式轉(zhuǎn)換的節(jié)點(diǎn)。 這是目前整個(gè)行業(yè)的真正主線，也是所有政策制定，一定會(huì)考慮的基礎(chǔ)。

這一輪，由政策端引導(dǎo)，主動(dòng)刺破行業(yè)泡沫的一步棋，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和代價(jià)都是巨大的。最終的目的，就是要推動(dòng)行業(yè)朝著更可持續(xù)的新模式發(fā)展。

在住房領(lǐng)域最重要的一項(xiàng)，就是加大保障性住房的建設(shè)和供給。也就是今年引起全社會(huì)高度關(guān)注的「二次房改」。

此前，我們國(guó)家一直以來(lái)都有保障房的供給，但是各地方保障房體系分類復(fù)雜，管理原則也不統(tǒng)一，并且和商品房體系沒(méi)有完全分開(kāi)。 很多保障房持有一定年限后，就可以轉(zhuǎn)為紅本，上市交易，流入商品房系統(tǒng)。

這不僅導(dǎo)致大量買房者通過(guò)保障房實(shí)現(xiàn)超額套利，權(quán)力尋租空間也很大，真正的低收入群體更難得到保障；也讓保障房越建越少，不能持續(xù)提供社會(huì)保障。

今年，在體系建設(shè)方面，有了巨大的突破。

一是明確了保障性住房體系的運(yùn)作原則。也就是房子的建設(shè)和籌集、保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則?；卮鹆吮Ｕ闲缘姆吭磸哪睦飦?lái)、誰(shuí)能買/租、怎么轉(zhuǎn)讓這些具體的問(wèn)題。

二是首次明確提出「讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原則進(jìn)行配售，提供社會(huì)保障；商品房，則該漲就漲，該跌就跌，不再通過(guò)政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)多干預(yù)。

并且保障性住房嚴(yán)格實(shí)施封閉管理，在「保障房體系」和「商品房體系」之間，劃出了一條清晰的界限，徹底分開(kāi)。 「住房雙軌制」的明確，意味著我國(guó)住房制度改革正式從“探索期”，進(jìn)入了“發(fā)力期”。這將徹底改變行業(yè)未來(lái)的供需關(guān)系，和商品房的開(kāi)發(fā)思路。

「千億房企退市潮」

行業(yè)出清進(jìn)入到新階段

年底，又有幾家千億房企面臨退市，也再次吸引了全行業(yè)的注意。 其實(shí)，作為前兩年房企“暴雷潮”的后續(xù)影響，從今年上半年開(kāi)始，就一直陸續(xù)有房企退市。甚至可以說(shuō)，掀起了一股千億房企退市潮。

在這兩年不破、不立的改革浪潮中，這些被“破”掉的高杠桿房企的退市，一方面，宣告了一個(gè)狂飆時(shí)代的結(jié)束，另一方面，也預(yù)示著行業(yè)出清正在進(jìn)入到新階段。

從下半年開(kāi)始，高層對(duì)民營(yíng)房企和優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行保護(hù)的表態(tài)，越來(lái)越明確，措施也越來(lái)越具體。

7月份，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見(jiàn)》。

11月，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)又出臺(tái)了更加具體的指導(dǎo)政策。提出了涉房貸款的「三個(gè)不低于」，要求金融機(jī)構(gòu)定量給房企，尤其是民營(yíng)房企融資輸血。

12月13日，住建部副部長(zhǎng)再次表示：支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問(wèn)題。部分房企在新增融資的過(guò)程中，已經(jīng)不再受到“三道紅線”的限制。

相較此前，“救項(xiàng)目不救房企”的態(tài)度，已經(jīng)發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變。

保房企、保銷售，將成為明年房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。政策從嚴(yán)苛轉(zhuǎn)向呵護(hù)后，行業(yè)也將逐漸從衰退周期，轉(zhuǎn)入復(fù)蘇周期，進(jìn)入一個(gè)觸底反彈的新階段。

「五限徹底放開(kāi)」

大分化時(shí)代正式啟幕

12月底，隨著全國(guó)購(gòu)房政策最嚴(yán)厲的超一線城市——北京、上海，迎來(lái)政策松綁，調(diào)控的最后一塊堅(jiān)冰，終于也開(kāi)始融化，給今年全行業(yè)「五限放開(kāi)」的基調(diào)，劃上了一個(gè)圓滿的句號(hào)。

屬于今年的一個(gè)標(biāo)志性事件，就是：過(guò)去樓市過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的調(diào)控手段，正式全面退出市場(chǎng)。

包括且不限于，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售……9月份，全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，核心城市扎堆取消限購(gòu)、限售政策，行業(yè)正式進(jìn)入了購(gòu)房政策最寬松的時(shí)期。

五限的放開(kāi)，尤其是大范圍的限購(gòu)取消，將激活跨區(qū)域/跨城市的購(gòu)房需求，進(jìn)一步放大核心城市、核心區(qū)域?qū)θ丝诘暮缥?yīng)。

輸血高能級(jí)城市的同時(shí)，進(jìn)一步利空三四線。

地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入到真正的「大分化時(shí)代」。這種分化，將體現(xiàn)在土地價(jià)格、銷售價(jià)格、成交量等方方面面。

事實(shí)上，目前土拍市場(chǎng)已經(jīng)揭開(kāi)了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地塊大量流拍的情況輪番上演。甚至在同一個(gè)城市的同一場(chǎng)土拍中，就不斷出現(xiàn)冰火兩重天的局面。

2024年，土拍市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)的“溫差”，將會(huì)更加戲劇化，并逐漸成為行業(yè)未來(lái)的常態(tài)。

「供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革」

新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)正在涌現(xiàn)

其實(shí)，不管是購(gòu)房政策放開(kāi)，還是保障房體系和資產(chǎn)管理政策的破局，歸根結(jié)底，大的背景都是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了根本變化。

中央政治局的這個(gè)定調(diào)，也是今年發(fā)生的最重要的一個(gè)轉(zhuǎn)變。將徹底影響行業(yè)未來(lái)的政策引導(dǎo)方向。

供求關(guān)系變化，并不是簡(jiǎn)單的供不應(yīng)求，或者供過(guò)于求，而是從整體性的短缺時(shí)代，進(jìn)入到結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩和短缺。

也就是： ① 中小城市相對(duì)過(guò)剩，大城市相對(duì)短缺；

② 外圍城市過(guò)剩， 中心城區(qū)短缺；

③ 低品質(zhì)住房過(guò)剩，改善型住房短缺；

④ 商品房過(guò)剩，保障房短缺。

因此，地產(chǎn)行業(yè)今年的政策主線，可以總結(jié)為：調(diào)結(jié)構(gòu)。

過(guò)剩的地區(qū)，由政府發(fā)行專項(xiàng)債，收儲(chǔ)市面上的過(guò)剩房屋，轉(zhuǎn)為保障性住房。

一方面，開(kāi)啟逆周期調(diào)節(jié)，穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格。另一方面，在全球化解體的大背景下，保證城市返鄉(xiāng)人群有地方住，減少不穩(wěn)定因素。

今年下半年，不少城市已經(jīng)在推行「以舊換新」政策。開(kāi)發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)，通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。釋放出改善“房票”和資金。

短缺的地區(qū)，則增加多主體、多維度的供應(yīng)。一是推進(jìn)農(nóng)村集體用地入市，豐富土地供應(yīng)主體，穩(wěn)定地價(jià)。 今年租賃住宅的熱度快速上升，很大程度上，也依賴于集體土地入市，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規(guī)模集中式租賃住房建設(shè)。 今年華潤(rùn)有巢規(guī)模最大的租賃社區(qū)潤(rùn)堂·瀛海店，和北京萬(wàn)科泊寓成壽寺社區(qū)，都是由集體土地建設(shè)而成。給租賃賽道打開(kāi)了更多的可能性。

二是推動(dòng)城中村和老舊小區(qū)改造，提高土地利用效率，滿足改善需求。

7月份，國(guó)務(wù)院通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在8個(gè)超大城市、11個(gè)特大城市啟動(dòng)大范圍的城中村改造。通過(guò)大城市棚改，來(lái)平衡市場(chǎng)的供需關(guān)系。

這也將是明年拉動(dòng)房地產(chǎn)投資、挖掘潛在內(nèi)需，非常重要的手段。

三是增加改善型土地供給，放開(kāi)土地供應(yīng)的價(jià)格和容積率限制。

9月底，自然資源部下發(fā)文件后，不少城市都已經(jīng)對(duì)土地供應(yīng)規(guī)則進(jìn)行了更新：

① 取消了土地拍賣中的地價(jià)限制、配建和自持限制，以及銷售價(jià)格限制。

② 取消了遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制，即取消了執(zhí)行已久的“禁墅令”。

從政策層面上，開(kāi)始鼓勵(lì)成交高價(jià)地，打造高價(jià)格的高端改善型產(chǎn)品。徹底從土地供給層面上，對(duì)產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行松綁。這將深刻改變未來(lái)住房產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

小結(jié)不得不說(shuō)，今年的地產(chǎn)行業(yè)政策，即多、又全，幾乎覆蓋了行業(yè)的方方面面。

而且，每一條都是具有劃時(shí)代意義的重磅政策，將影響未來(lái)至少5年。

從目標(biāo)來(lái)看，有破有立，先立后破。

這么多變化合成在一起，注定會(huì)讓2023年成為不平凡的一年，也成為地產(chǎn)史一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。